EL NÚCLEO SEGURODowntown y Business Bay
A pasos del Burj Khalifa y el Dubai Mall — el precio lo refleja, pero la cercanía al centro conserva valor de forma permanente.
Bienes raíces en Dubái
DUBÁI
Un Análisis de Inversión en Profundidad
7–10%Rentabilidad neta4%Impuesto de compra10,7%Rentabilidad portafolio Dubana
Rentabilidad, fiscalidad, seguridad jurídica, visados, el proceso de compra y los resultados reales del propio portafolio de holiday homes de Dubana — un informe de mercado completo para inversores.
PREPARADO POR DUBANA · 2026
Sobre nosotros
Quiénes Somos
Dubana es una empresa de inversión inmobiliaria y gestión de holiday homes centrada en Dubái, nacida de un negocio de alquiler vacacional construido durante años en Andorra. Ayudamos a inversores a comprar propiedad freehold en las zonas más sólidas de Dubái, y luego amueblamos, licenciamos y gestionamos el alquiler de corta estancia de principio a fin — de forma remota si es necesario.
145+
Apartamentos adquiridos a través del grupo inversor de Dubana hasta la fecha
0 €
Coste para el comprador — nuestra comisión la paga la promotora, por ley
10,7%
Rentabilidad neta media del portafolio de holiday homes gestionado por Dubana
La confianza de las voces inmobiliarias más relevantes de España
El equipo de Dubana en Dubái aparece directamente en el contenido de ambos creadores, guiando a su audiencia a través de transacciones reales, cifras reales y el mismo portafolio presentado en este informe.
Trayectoria 2025
Comunidad y Resultados en Cifras
No son proyecciones — así fue realmente la comunidad de inversores y el flujo de operaciones de Dubana durante 2025.
12K+
Miembros sumados al grupo de Telegram en solo 6 meses durante 2025
130+
Transacciones cerradas durante 2025
AED 210M
Volumen transaccionado en 2025 (~57M $)
AED 1,75M
Inversión media por transacción (~475K $)
El grupo de inversores hispanohablantes más grande de Dubái. Transacciones reales, cifras reales, compartidas abiertamente con más de 12.000 miembros.
Únete gratis en Telegram →AED 310M
(~84M $)en volumen de transacciones proyectado para 2026 — manteniendo el ritmo de crecimiento que Dubana marcó en 2025.
Resumen ejecutivo
La Oportunidad de un Vistazo
Cada cifra de esta página procede de datos de mercado verificados o del propio portafolio gestionado por Dubana — no son proyecciones.
7–10%
Rentabilidad neta de alquiler, de media ciudad a zona prime, frente al 4–5% en las grandes ciudades españolas
4%
Impuesto total de compra (DLD), frente a ~12,5% en España
0%
Impuesto sobre alquiler y plusvalías para particulares
8M
Población objetivo para 2040 — el doble de los 4 millones actuales
AED 2M
Umbral de inversión para la Golden Visa de 10 años (~500.000 $)
10,7%
Rentabilidad neta media del portafolio Dubana — Airbnb vs. alquiler tradicional
La tesisPor Qué Dubái,
Por Qué Dubái,
Por Qué Ahora
El capital se está trasladando a Dubái a un ritmo sin precedentes — atraído por la seguridad personal, la eficiencia fiscal y un gobierno que planifica en décadas, no en ciclos electorales.
Nº1
Entre los países más seguros del mundo — se puede caminar en cualquier lugar, a cualquier hora.
4M → 8M
Población que se duplicará para 2040 bajo un único plan maestro ininterrumpido.
0%
Impuesto sobre el alquiler y las plusvalías para propietarios particulares.
Sumemos una jurisdicción estable, una entrada masiva de riqueza global que se traslada desde Europa Occidental — el Reino Unido registró uno de los mayores éxodos de millonarios tras eliminar su régimen non-dom — y un mercado de alquiler diseñado para el turismo. El resultado es una de las historias inmobiliarias más atractivas de la década.
Rentabilidad
Una Rentabilidad Estructuralmente Superior
Midiendo únicamente el alquiler frente al precio de compra — antes de cualquier revalorización de capital — Dubái supera con creces a los mercados maduros de Europa Occidental.
- Media ciudadDubái ~7% de rentabilidad bruta frente al 4–5% en las principales ciudades españolas.
- Zonas prime de corta estanciaDowntown y Business Bay elevan la rentabilidad neta al 8–10% con gestión profesional.
- El propio portafolio de DubanaSeis holiday homes gestionadas activamente promedian un 10,7% de rentabilidad neta frente al alquiler tradicional — detallado más adelante en este informe.
- Por qué se mantieneMenos restricciones de licencia y un mercado de alquiler joven e impulsado por el turismo frente a una oferta de corta estancia en descenso en España.
Coste de la propiedad
Los Impuestos se Llevan una Fracción
España
~12,5%
pagado en la compra (IVA, notaría, registro, actos jurídicos documentados)
- Impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI)~0,5–1% del valor catastral
- Impuesto sobre rentas de alquiler (IRPF)hasta 48%
- Desahucio de un inquilino morosopuede tardar meses o años
Dubái
4%
Tasa del Dubai Land Department (DLD) — el único impuesto de transacción, sin notaría
- Impuesto anual sobre la propiedadninguno
- Impuesto sobre rentas de alquiler0%
- Ocupación no autorizadadelito penal, resuelto en días a través del registro Ejari
Marco legal
Seguridad Jurídica Incorporada
Toda salvaguarda que un inversor construiría manualmente en un contrato ya está integrada en el funcionamiento del mercado inmobiliario de Dubái.
01Pagos protegidos en fideicomiso
Los pagos sobre plano se depositan en una cuenta de garantía (escrow) controlada por el gobierno, vinculada a ese proyecto. La promotora solo retira fondos al cumplir hitos de construcción verificados.
02Título registrado desde el día uno
La tasa del 4% del DLD registra tu propiedad ante el gobierno de Dubái de inmediato — antes incluso de que exista el edificio.
03Índice RERA de Alquiler Inteligente
Limita cuánto puede subir la renta de un inquilino que renueva frente al precio de mercado, manteniendo reglas estables para propietarios e inquilinos.
04Registro de arrendamiento Ejari
Todo contrato de alquiler debe registrarse. Un ocupante sin un contrato Ejari válido puede ser desalojado por la policía en minutos — la ocupación es un delito penal.
Estructurar la compra
Cómo Vas a Poseer Realmente el Activo
Dos decisiones estructurales definen toda compra en Dubái: qué tipo de título estás comprando, y a nombre de quién queda.
Tipo de título
Freehold, en Exclusiva
Zonas freehold — donde Dubana opera en exclusiva: propiedad plena, permanente y heredable. El equivalente más cercano a una escritura en Occidente — puedes venderla o transmitirla a tus herederos cuando quieras.
Zonas leasehold: una estructura de arrendamiento a largo plazo de varias décadas, no propiedad plena. Dubana no opera en estas zonas — toda oportunidad que presentamos es freehold.
Entidad compradora
A Nombre Personal, en el 95% de los Casos
Como particular: cualquier titular de pasaporte puede comprar directamente. Para la mayoría de inversores por debajo de 500.000 $, esto ofrece la mejor rentabilidad neta una vez contados los costes de constituir y mantener una empresa en EAU.
A través de una empresa: las empresas extranjeras no pueden comprar directamente — hay que constituir una entidad en EAU, aunque sea 100% de propiedad extranjera. Merece la pena sobre todo para portafolios de 2M $+ o adquisiciones repetidas.
Ten en cuenta el límite: una misma estructura freehold en empresa suele estar limitada a 3 apartamentos — planifica portafolios de varias unidades en consecuencia, o divide las adquisiciones entre entidades. El equipo asesor de Dubana lo estructura antes de comprar.
Visión a largo plazo
El Plan Maestro Dubái 2040
A diferencia de los ciclos políticos de cuatro años en Occidente, Dubái planifica en décadas — y ya lleva dos décadas de una trayectoria de crecimiento documentada.
8M
Población objetivo para 2040 — el doble de los 4 millones de residentes actuales.
2029
Apertura de la nueva línea de metro Blue Line: +14 estaciones, +30km de vía, ~320.000 pasajeros diarios.
20 min
“Ciudad de los 20 minutos” — 80% de las necesidades diarias accesibles a pie, en bici o en transporte público.
60%
De la ciudad planificada como espacio verde para 2040, frente a la escasa cobertura desértica actual.
Desde los años 90, Dubái ha pasado de unos 500.000 residentes a más de 4 millones — una de las expansiones urbanas más rápidas de la historia moderna, ahora formalizada en un único plan maestro hasta 2040.
55 → 69+
Estaciones de metro, red actual + Blue Line
4M → 8M
Residentes, de los 90 al objetivo 2040
2x
Cobertura de espacio verde prevista para 2040
Motores de demanda
Megaproyectos que Redibujan el Mapa
El aeropuerto más grande del mundo, en construcción en Dubai South — se esperan cerca de 1 millón de empleos directos e indirectos a su alrededor.
Ubicado entre Dubái y Abu Dabi — atraerá a millones de visitantes y la demanda de vivienda que ello conlleva.
Empresas como Microsoft y Google conviven junto a un campus universitario de 13km² con 28.000 estudiantes de 150 nacionalidades.
Conecta todos los emiratos, reforzando el argumento de conectividad para las zonas de crecimiento periféricas.
Análisis de riesgo
Grúas por Todas Partes — Pero Sin Burbuja
El volumen de construcción se parece al de España antes de 2008. El mecanismo detrás de una burbuja, no: es el apalancamiento, no la construcción, lo que la genera.
- España 2008: impulsada por el apalancamientoLos bancos concedían hipotecas del 100–120% — para la propiedad, el coche, hasta la reforma — generando una burbuja de deuda que colapsó al caer los precios.
- Dubái hoy: impulsado por el efectivoSolo el 18,8% de las transacciones del Q1 2025 tenían financiación hipotecaria. Más de la mitad de toda la propiedad en Dubái se compra al contado.
- La oferta responde a demanda realLa nueva construcción absorbe una población que se duplicará para 2040 — no es un exceso de oferta especulativo persiguiendo una espiral de precios.
18,8%con hipoteca
Financiadas con hipoteca · 18,8%Al contado / plan de pagos de la promotora · 81,2%
Acceso y residencia
Dos Caminos Hacia la Residencia en EAU
Actualizado con los cambios normativos de 2026 — ambas vías se revisaron este año.
Golden Visa — recomendada
AED 2M · 10 años
- Actualización 2026: las unidades sobre plano e hipotecadas ahora también cualifican, siempre que el valor certificado por el DLD supere los AED 2M — se requiere un NOC del banco o la promotora
- Puede ser una sola propiedad o un portafolio que sume AED 2M
- Sin requisito de estancia mínima para mantenerla
- Cónyuge e hijos patrocinados automáticamente
Visa de inversor — opción secundaria
Sin Mínimo · 2 años
- Actualización 2026: el antiguo umbral de AED 750K se eliminó en abril — cualquier unidad completada y pagada en su totalidad ya cualifica para un propietario único
- Copropietarios: cada uno debe tener al menos AED 400K en equity
- La propiedad debe estar terminada y con título de propiedad — sobre plano no cualifica hasta la entrega
- Se solicita a través del e-service Taskeen del DLD, 7–15 días hábiles
Residencia ≠ residencia fiscal. Convertirse en residente fiscal en EAU generalmente requiere 183+ días de presencia física. Incluso con una Golden Visa, la mayoría de los inversores siguen debiendo impuestos sobre su renta mundial en su país de origen — esto no es asesoramiento fiscal, y siempre recomendamos confirmar tu situación concreta con un asesor cualificado.
El proceso
De la Reserva a la Entrega de Llaves
1Reserva
~5.000–10.000 $ asegura la unidad durante 15–20 días
2Pago inicial
20% del precio + 4% de tasa DLD, al firmar
3Construcción
Pagos escalonados según el plan de pagos de la promotora
4Entrega de llaves
Llaves, amueblado y licencia de alquiler gestionados
Ejemplo — Binghatti (Business Bay)20 / 50 / 30
20% al firmar, 50% en cuotas trimestrales durante la construcción, 30% a la entrega — la estructura estándar entre la mayoría de las promotoras de Dubái.
Ejemplo — Samana (Dubai South)1% / mes
Un plan post-entrega de ~70 meses: las llaves se entregan alrededor del mes 36–40, con pagos que continúan después — en la práctica, financiado por la promotora y sin intereses.
Propiedad continuada
Qué Cuesta Mantener el Activo
- Comunidad y mantenimientoLa promotora gestiona zonas comunes, personal, piscinas y gimnasios. Se cobra por metro cuadrado — entre 15–30 €/m² al año, unos 10.000 €/año en un estudio de 40–50m².
- Dejar una unidad vacíaSin impuesto de tenencia ni penalización por un apartamento vacío en Dubái — solo continúa aplicándose la cuota de servicio de la comunidad.
- Financiación e hipotecasLas hipotecas en EAU se mueven en torno al 50% LTV a 5–10 años — mucho más conservador que el 80–90% LTV a 25–30 años de España. Muchas promotoras ofrecen en su lugar planes de pago post-entrega sin intereses.
- Pagar desde el extranjeroNo se necesita cuenta bancaria en EAU para compras sobre plano. Las promotoras reciben transferencias habitualmente desde Europa, EE. UU., Latinoamérica y Asia.
El servicio de asesoría de Dubana es gratuito para el comprador. La promotora paga nuestra comisión — por ley de EAU, ese coste nunca puede trasladarse a ti.
Estrategia de alquiler
¿Alquiler Vacacional o Contrato Largo?
Contrato largo plazo~7%
rentabilidad media, ciudad completa
- El inquilino paga un año completo por adelantado — elimina por completo el riesgo de impago
- La propiedad no está disponible para ti durante todo el contrato
- Menor carga de gestión — un contrato de 12 meses sin apenas intervención
Alquiler vacacional — la especialidad de Dubana8–10%+
rentabilidad neta, con gestión profesional
- De media, un 20–30% más de rentabilidad neta que un contrato de largo plazo
- Puedes bloquear fechas y usar la propiedad tú mismo
- Requiere gestión activa — limpieza, check-in/check-out, licencias — que Dubana asume de principio a fin
En el propio portafolio gestionado por Dubana, esta prima del alquiler de corta estancia se refleja directamente en las cifras — consulta los resultados reales de Holiday Homes más adelante en este informe.
Selección de producto
Elegir el Tipo de Unidad
Estudios, de un dormitorio y unidades más grandes se comportan de forma distinta como inversión — la elección correcta depende de qué estés optimizando.
Estudio
MAYOR RENTABILIDAD EN EFECTIVOUna distribución tipo habitación de hotel — dormitorio y salón combinados en un solo espacio. Capacidad para dos adultos (a menudo con un niño). Mayor rotación y la rentabilidad cash-on-cash más fuerte, especialmente en Downtown y Business Bay.
1 Dormitorio
LA OPCIÓN EQUILIBRADAZonas de salón y dormitorio separadas, 60–90m². Con sofá cama, capacidad para hasta cuatro personas — logra una tarifa por noche más alta sin dejar de estar orientado a la rentabilidad.
2–3 Dormitorios
MEJOR PROTECCIÓN DEL CAPITALEscaso por diseño — a menudo menos del 10% de la oferta total de un proyecto. Mejor resiliencia en las caídas (las familias necesitan vivienda incluso cuando el turismo se frena), mayor liquidez de reventa y el mayor potencial de revalorización.
Estrategia de zonas
Dónde Invertir, y Por Qué
EL NUEVO FRENTE MARÍTIMODubai Islands
Islas nuevas con mucha mejor conectividad que Palm Jumeirah, cerca de Downtown, con hoteles, golf y playa previstos.
COMUNIDADES AUTOSUFICIENTESJVC, Silicon Oasis y Academic City
Distritos densos y de alta rotación anclados por 28 universidades y un polo tecnológico de 40.000 empresas.
LA APUESTA DE CRECIMIENTODubai South
El precio por metro cuadrado más bajo de la ciudad, anclado por el Aeropuerto Al Maktoum. Horizonte a 10 años con el mayor multiplicador potencial.
Posicionamiento esquemático, con fines ilustrativos — sin escala.
Mapa © OpenStreetMap contributors
Selección de promotoras
1.800+
Promotoras — Elige con Cuidado
Casi todos los días se lanza un proyecto nuevo en Dubái. El historial, la calidad de construcción y la flexibilidad de pago separan a las promotoras que merece la pena respaldar.
Emaar
Construyó el Burj Khalifa y el Dubai Mall. La más grande y prestigiosa — y la más cara por metro cuadrado.
Binghatti
Arquitectura y construcción totalmente internas, sin subcontratación. Fuerte presencia en Business Bay.
Samana
Los planes de pago más flexibles del mercado, incluidas estructuras post-entrega del 1% mensual.
Damac
Promotora a gran escala con un largo historial; algunos retrasos de entrega en el pasado.
Imtiaz
Constructora boutique que entrega unidades totalmente amuebladas con acabados notablemente cuidados.
Sobha
Acabados y calidad premium, con un precio correspondientemente más alto.
Oportunidad en vivo
Por qué encaja con la tesis
Oportunidad Destacada: Binghatti Wraith
Una unidad actual gestionada por Dubana — Al Jaddaf, en el Canal de Dubái, con vistas al Burj Khalifa. Las cifras a continuación proceden directamente de nuestro resumen de inversión en vivo para este listado.
UNIDAD2 dorm. · 1.116 sqft · Piso 12
PRECIOAED 2.141.999(~583K $)
PRECIO / SQFTAED 1.918,61
ENTREGAQ4 2027 · Binghatti
+30%
Revalorización estimada a la entrega, frente a comparables de Al Jaddaf
5,1%
Rentabilidad anual de alquiler sobre el precio de compra original
AED 110K
Ingreso neto anual de alquiler estimado
- Frente al canal, freehold, vistas al Burj Khalifa — el perfil de escasez detrás de la revalorización en Dubái.
- La entrega en Q4 2027 coincide con la curva de demanda del Aeropuerto Al Maktoum y Etihad Rail.
- Semiamueblada — Dubana Furnishing puede dejarla lista para Airbnb en 14 días tras la entrega.
Cifras ilustrativas del resumen de inversión en vivo de Dubana para esta unidad, sujetas a confirmación de la promotora — no constituyen garantía de rendimiento futuro.
Las cifras
Cómo Luce un Retorno Realista
- Rentabilidad: 7–10%Retorno neto de alquiler, de media ciudad al rendimiento prime de corta estancia.
- Revalorización: 3–5% (conservador)Dubái se ha revalorizado ~15%/año desde 2020 — un repunte post-pandemia que tratamos como techo, no como base.
- Portafolio Dubana: 10,7% de mediaSeis holiday homes gestionadas activamente ya superan el caso conservador — resultados completos a continuación.
- Potencial combinado: 11–13%+Rentabilidad más revalorización, antes de contar siquiera los beneficios de residencia, banca y fiscalidad.
13%4%9%Caso conservador
22%15%7%Histórico post-2020
Rentabilidad de alquilerRevalorización de capital
El portafolio en vivo de Dubana
Resultados de Holiday Homes
Rendimiento real de 6 propiedades asesoradas por Dubana — auditado frente a PriceLabs y datos oficiales de mercado.
+33,5%
Revalorización media (2–3 años)
89,9%
Ocupación media ajustada (2025)
10,7%
Rentabilidad neta media vs. alquiler tradicional
1 Dorm.
Seven Hotel & AptPalm Jumeirah
+9,1%REVALORIZ.
93,2%OCUPACIÓN
12,3%RENT. NETA
3 Dorm.ASESORADO POR DUBANA
Grand Bleu Tower 1The Palm Jumeirah
+62,8%REVALORIZ.
93,0%OCUPACIÓN
7,1%RENT. NETA
1 Dorm.ASESORADO POR DUBANA
Boulevard PointDowntown
+32,0%REVALORIZ.
91,8%OCUPACIÓN
14,8%RENT. NETA
3 Dorm.
Downtown Views II T1Downtown
+34,5%REVALORIZ.
91,2%OCUPACIÓN
11,5%RENT. NETA
2 Dorm.ASESORADO POR DUBANA
Grande Signature Res.Downtown
+31,1%REVALORIZ.
81,3%OCUPACIÓN
10,1%RENT. NETA
1 Dorm.ASESORADO POR DUBANA
Binghatti RoyaleJVC
+31,3%REVALORIZ.
89,0%OCUPACIÓN
8,5%RENT. NETA
Datos validados con fuentes oficiales · dubana.ae
Dubana
Tu Inversión en Dubái,Gestionada de Principio a Fin
Desde la selección de la promotora y la unidad adecuadas hasta el amueblado, la licencia y la gestión del alquiler de corta estancia — Dubana acompaña la inversión desde la reserva hasta el ingreso por alquiler.
- Asesoría gratuita para el comprador — solo comisión de la promotora, nunca un coste para ti
- Proceso apto para hacerlo en remoto — no es necesario visitar Dubái para comprar
- Gestión completa del alquiler vacacional una vez entregadas las llaves
HABLEMOS DE TU PRIMERA INVERSIÓN — CONTACTA CON DUBANA